Üsküdar konut fiyatları ve kira getirisi

Üsküdar hakkında

Üsküdar, Boğaz kıyısındaki tarihi mahalleleriyle iç kesimlerdeki yerleşik konut bölgelerini bir arada barındıran büyük bir ilçe. Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli gibi Boğaz mahalleleri ilçenin en yüksek fiyatlı bölgeleri; Altunizade, Acıbadem, Ünalan ve Bulgurlu ise merkezi konumlarıyla aile konutu talebinin yoğun olduğu yerler.

Fiyatlar ne söylüyor?

Üsküdar'de satılık konut fiyatları bir yılda +%40,9 değişti. Aynı dönemde yıllık enflasyon %29,73 olduğu için fiyatların enflasyondan arındırılmış (reel) değişimi +%8,6. Kiralar ise +%45,2 değişti; kira artışı satış fiyatlarının önünde gittiği için getiri yükseldi.

Bu değerlerle ilçede brüt kira getirisi %5,4 ve amortisman süresi 18,5 yıl. İstanbul genelinde brüt getiri %8,3; Üsküdar bu ortalamanın altında.

100 m² bir daire için örnek

İlçe ortalamasıyla 100 m² bir dairenin değeri yaklaşık 12,0 milyon TL, aylık kira değeri yaklaşık 54.000 TL (Besom hesaplaması). Kendi rakamlarınızla kira getirisi hesaplayıcısını, alım masrafları için tapu harcı hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Ulaşım

• Marmaray Üsküdar istasyonu (Avrupa Yakası'na doğrudan raylı geçiş)
• M5 Üsküdar metrosu (Ümraniye ve Çekmeköy yönü)
• Üsküdar iskelesinden Eminönü, Karaköy ve Beşiktaş vapurları
• 15 Temmuz Şehitler Köprüsü bağlantısı
• Altunizade'de metrobüs durağı

Mahalleler

Alırken ve kiralarken dikkat edilecekler

• Boğaz mahallelerinde imar ve koruma kuralları sıkıdır; tadilat ya da yeniden yapım planlıyorsanız Boğaziçi İmar Yönetmeliği kapsamını önceden araştırın.
• Tarihi dokudaki eski binalarda deprem güvenliği raporu ve tapu kayıtları (kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi) özellikle kontrol edilmeli.
• İlçe içinde Boğaz kıyısı ile iç kesimler arasında fiyat farkı çok yüksek; ilçe ortalaması mülk bazında değer için yeterli değil.
• 2019 öncesi yapılmış binalarda (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi) deprem risk durumunu, iskân ve tapu kaydını mutlaka kontrol edin.
• 1 Aralık 2026'dan itibaren tapuda satışta Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı zorunlu; ilan veren danışmanın e-Devlet yetki doğrulamasını (EİDS) da kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Kaynak: Endeksa ilçe endeksi (satılık ve kiralık konut m² birim fiyatı), Eylül 2026 (yıllık değişim Eylül 2025 ile karşılaştırma); TÜİK ADNKS 2025; yıllık enflasyon TÜİK Eylül 2026 (%29,73). Brüt kira getirisi, amortisman, reel değişim ve 100 m² örnekleri Besom hesaplamasıdır. Endeksa değerleri istatistiksel model tahminidir; tek tek mülklerin değeri konum, bina yaşı, kat ve cepheye göre farklıdır.