Ümraniye konut fiyatları ve kira getirisi

Ümraniye hakkında

Ümraniye, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçelerinden biri; TEM otoyoluna yakın konumu nedeniyle iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve Dudullu organize sanayi bölgesi çevresinde güçlü bir ticari yapıya sahip. Atakent, Şerifali, Finanskent ve Yukarıdudullu çevresinde yeni nesil siteler öne çıkarken ilçe merkezinde daha eski apartman stoku bulunuyor.

Fiyatlar ne söylüyor?

Ümraniye'de satılık konut fiyatları bir yılda +%35,1 değişti. Aynı dönemde yıllık enflasyon %29,73 olduğu için fiyatların enflasyondan arındırılmış (reel) değişimi +%4,2. Kiralar ise +%36,3 değişti; kira artışı satış fiyatlarının önünde gittiği için getiri yükseldi.

Bu değerlerle ilçede brüt kira getirisi %6,8 ve amortisman süresi 14,7 yıl. İstanbul genelinde brüt getiri %8,3; Ümraniye bu ortalamanın altında.

100 m² bir daire için örnek

İlçe ortalamasıyla 100 m² bir dairenin değeri yaklaşık 8,2 milyon TL, aylık kira değeri yaklaşık 46.600 TL (Besom hesaplaması). Kendi rakamlarınızla kira getirisi hesaplayıcısını, alım masrafları için tapu harcı hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Ulaşım

• M5 Üsküdar–Sultanbeyli metrosu (Ümraniye, Çarşı, Yamanevler, Çakmak, Ihlamurkuyu, Altınşehir ve Dudullu çevresindeki istasyonlar)
• M8 Bostancı–Parseller metrosu (Dudullu ve Parseller istasyonları; Dudullu'da M5 aktarması)
• TEM otoyolu ve Alemdağ Caddesi bağlantıları
• Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinden Avrupa Yakası'na erişim

Başlıca mahalleler

Alırken ve kiralarken dikkat edilecekler

• Dudullu sanayi bölgesi ve depolama alanlarına yakın konutlarla yerleşik konut mahalleleri arasında fiyat ve yaşam koşulları belirgin şekilde farklı; mülkün çevresini yerinde görün.
• Yeni sitelerde aidat ve sosyal alan giderleri net kira getirisini doğrudan düşürür; ilan fiyatını aidatla birlikte değerlendirin.
• İlanlardaki 'metroya yakın' ifadesinin açık bir istasyonu mu yoksa yapımı süren bir hattı mı kastettiğini kontrol edin; yapım aşamasındaki projeler fiyatlara erken yansıyabilir.
• 2019 öncesi yapılmış binalarda (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi) deprem risk durumunu, iskân ve tapu kaydını mutlaka kontrol edin.
• 1 Aralık 2026'dan itibaren tapuda satışta Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı zorunlu; ilan veren danışmanın e-Devlet yetki doğrulamasını (EİDS) da kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Kaynak: Endeksa ilçe endeksi (satılık ve kiralık konut m² birim fiyatı), Eylül 2026 (yıllık değişim Eylül 2025 ile karşılaştırma); TÜİK ADNKS 2025; yıllık enflasyon TÜİK Eylül 2026 (%29,73). Brüt kira getirisi, amortisman, reel değişim ve 100 m² örnekleri Besom hesaplamasıdır. Endeksa değerleri istatistiksel model tahminidir; tek tek mülklerin değeri konum, bina yaşı, kat ve cepheye göre farklıdır.