Değer artış kazancı vergisi hesaplama
Alış ve satış tarihlerini, bedelleri ve varsa belgeli giderlerinizi girin. Araç 5 yıl kuralını kontrol eder, alış bedelinizi Yİ-ÜFE ile endeksler, 2026 istisnasını düşer ve tahmini vergiyi gösterir.
Nasıl hesaplanır?
Gerçek kişilerin satın aldığı konut, iş yeri ve arsa, edinildikten sonraki 5 yıl içinde satılırsa elde edilen kazanç "değer artış kazancı" olarak gelir vergisine tabidir (GVK mükerrer 80). Süre takvim günüyle hesaplanır; 5 tam yıl geçtikten sonraki satışlarda bu vergi doğmaz. Miras yoluyla ya da karşılıksız (bağış) edinilen taşınmazın satışı ise süreye bakılmaksızın değer artış kazancı sayılmaz.
Hesap şöyle yapılır (GVK mükerrer 81):
- Endeksleme: Alış bedeli, alıştan önceki ayın ve satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE endeksleri oranında artırılır. Alış ve satış aylarının kendi endeksleri kullanılmaz. Artış %10'un altındaysa endeksleme yapılmaz.
- Giderler: Alışta ödenen belgeli giderler maliyete eklenir; satışta satıcının ödediği belgeli giderler ve harçlar satış bedelinden düşülür.
- İstisna: Bulunan kazancın 2026 yılı için 150.000 TL'si vergiden istisnadır. İstisna taşınmaz başına değil, kişi başına ve yıllıktır.
- Vergi: Kalan tutara 2026 gelir vergisi tarifesi uygulanır: 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35, üzeri %40. Her dilime giren kısım kendi oranıyla vergilendirilir.
Hisseli mülkte her ortak kendi payına düşen satış bedeli ve maliyet üzerinden ayrı hesap yapar ve istisnayı ayrı kullanır. 2026'daki satışlar için beyanname 1–31 Mart 2027'de verilir; vergi Mart ve Temmuz 2027'de iki taksitte ödenir.
Örnek
15 Aralık 2023'te 3.000.000 TL'ye alınan ve 15 Haziran 2026'da 6.000.000 TL'ye satılan bir konutta Kasım 2023 (2.882,04) ve Mayıs 2026 (5.454,58) Yİ-ÜFE endeksleri kullanılır. Endekslenmiş maliyet 5.677.832,37 TL olur. Satıcının ödediği 120.000 TL tapu harcı da düşülünce kazanç 202.167,63 TL'dir. 150.000 TL istisnadan sonra kalan 52.167,63 TL'ye %15 uygulanır; gelir vergisi 7.825,14 TL, beyanname damga vergisiyle birlikte yaklaşık 9.015 TL'dir. Harcı alıcı üstlendiyse kazanç 322.167,63 TL, vergi 25.825,14 TL olur. Aynı konut 15 Ekim 2026'da satılırsa Eylül 2026 endeksiyle (5.901,26) maliyet satış bedelini aştığı için vergi çıkmaz.
Sık sorulan sorular
5 yıl ne zaman dolar?
Süre tapudaki edinim tarihinden itibaren takvim günüyle hesaplanır. Örneğin 15 Aralık 2023'te alınan bir konut için 5 yıl 15 Aralık 2028'de dolar; bu tarihten sonraki satışlarda değer artış kazancı vergisi doğmaz.
Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Miras yoluyla edinilen taşınmazın satışından doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. Mirasın veraset ve intikal vergisi yükümlülükleri ayrıca değerlendirilir.
150.000 TL istisna her ev için ayrı mı?
Hayır. İstisna kişi başına ve yıllıktır; aynı yıl birden fazla satışınız varsa kazançların toplamına bir kez uygulanır. Hisseli mülkte her ortak istisnayı ayrı kullanır.
Hangi giderleri düşebilirim?
Alışta ödenen belgeli giderler (alıcı tapu harcı, hizmet bedeli gibi) maliyete eklenir; satışta satıcının ödediği belgeli harç ve giderler satış bedelinden düşülür. Fatura, dekont veya resmî belge olmadan gider düşülemez ve aynı gider iki kez kullanılamaz. Kredi faizi gibi kalemler için mali müşavirinize danışın.
Neden satış ayının değil, bir önceki ayın endeksi kullanılıyor?
Kanun, alış ve satışın yapıldığı aylar hariç olmak üzere Yİ-ÜFE'deki artışın dikkate alınmasını öngörür. Bu yüzden alıştan önceki ay ile satıştan önceki ayın endeksleri karşılaştırılır.
İş yeri ve dükkân için de aynı kural mı geçerli?
Gerçek kişinin özel mülkiyetindeki iş yeri ve dükkân için de aynı 5 yıl kuralı ve hesap uygulanır. Bir işletmenin aktifindeki ya da ticari faaliyet kapsamında alınıp satılan taşınmazlarda ticari kazanç veya kurumlar vergisi hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Kaynak: 193 sayılı GVK mükerrer 80 ve 81; GİB Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Rehberi (Şubat 2026); 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (2026 istisna ve tarife); TÜİK Yİ-ÜFE (Eylül 2026); 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu 2026 tutarları (yıllık gelir vergisi beyannamesi 1.189,50 TL). Hesaplama bilgi amaçlıdır; beyan öncesi mali müşavirinizle teyit edin.
Rakamları birlikte yorumlayalım
Sonuç bilgi amaçlıdır. Mülkünüz için bölge verileriyle ücretsiz değerleme ya da kredi ve vergi planlaması için bize yazın.
Diğer hesaplayıcılar
KDV hesaplama
KDV dahil ve KDV hariç tutarı istediğiniz oranla hesaplayın. Yeni konutta %1, %10 veya %20 hangi oranın uygula…
HesaplayıcıKonut kredisi
Konut kredisi aylık taksitini, toplam geri ödemeyi ve BDDK kurallarına göre azami kredi tutarını 2026 oranları…
HesaplayıcıTapu masrafı
Tapu harcını 2026 kurallarıyla hesaplayın: toplam %4 harç, alıcı ve satıcı payı, beyan edilecek bedel ve diğer…
HesaplayıcıKira artışı
Kira artışınızı yasal sınırla hesaplayın. Ekim 2026'da yenilenen konut ve iş yeri sözleşmeleri için azami artı…
HesaplayıcıKira getirisi
Konutun brüt ve net kira getirisini, amortisman süresini hesaplayın; İstanbul ortalamasıyla karşılaştırın.…
HesaplayıcıKira geliri vergisi
2026 yılında elde edilen konut kira geliri için vergiyi hesaplayın: 58.000 TL istisna, götürü gider ve Mart 20…