30 Kasım, 1 Aralık, 1 Ocak: Mülk sahibini bekleyen üç tarih

Yılın son iki ayı gayrimenkulde hep yoğun geçer, ama bu yıl normalden fazla değişiklik var. Kasım'da emlak vergisinin ikinci taksiti ödenecek. Aralık'ta tapuda para ile tapunun aynı anda el değiştirmesi zorunlu hale geliyor. Ocak'ta da yeni yılın vergi ve harç tutarları yürürlüğe girecek. Bu yıl önemli bir fark var: 2027'den itibaren emlak vergisi değerleri artık yeniden değerleme oranının yarısı kadar değil, tamamı kadar artacak.

30 Kasım: Emlak vergisi 2. taksit son gün

2026 emlak vergisinin ikinci taksiti 1 Kasım'da ödemeye açıldı. Son gün 30 Kasım 2026 Pazartesi. Ödeme e-Devlet'ten, belediyenin online ödeme sayfasından, anlaşmalı bankaların şube, internet bankacılığı ve ATM kanallarından ya da belediye veznesinden yapılabilir.

Süresinde ödenmeyen vergiye her ay için %3,7 gecikme zammı uygulanır. Bu oran Kasım 2025'te yayımlanan Cumhurbaşkanı kararıyla belirlendi. Küçük bir tutar gibi görünebilir, ama birkaç ay birikince ve satış öncesinde borç sorgulandığında can sıkabilir.

İstanbul gibi büyükşehirlerde uygulanan oranlar şöyle (diğer illerde bunların yarısı):

• Konut: binde 2
• İş yeri: binde 4
• Arsa: binde 6
• Arazi: binde 2

Bunlara ek olarak vergi tutarının %10'u kadar kültür varlıklarını koruma katkı payı alınır. Örnek: İstanbul'da emlak vergi değeri 3.000.000 TL olan bir daire için yıllık vergi binde 2 ile 6.000 TL'dir. Katkı payıyla birlikte 6.600 TL eder; her taksit 3.300 TL'dir.

Sıfır oran hakkını kontrol edin. Brüt 200 m²'yi aşmayan tek konutu olan emekliler, geliri olmayanlar, engelliler, gaziler ve şehit yakınları için emlak vergisi sıfır oranla hesaplanabilir. Bu hak kendiliğinden işlemez; belediyeye başvurmak gerekir. Başka bir konutta küçük bir hisseniz bile olsa bu hakkı kaybedebilirsiniz.

1 Aralık: Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi zorunlu

Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamındaki Güvenli Ödeme Sistemi'nin zorunlu başlangıç tarihini önce 1 Ekim'e, ardından 1 Aralık 2026'ya erteledi. Bu tarihten sonra bedeli nakit, havale veya EFT ile ödenen satışlarda para önce sistemde bloke ediliyor. Tapu alıcı adına tescil edildikten sonra satıcıya aktarılıyor.

Uygulamada hâlâ netleşmemiş konular var: kredili ve ipotekli satışlar, daha önce ödenmiş kaporalar ve işlem ücreti. Bunlar uygulama esaslarıyla belirlenecek. Sistemin nasıl işlediğini ayrıntılı olarak Güvenli Ödeme Sistemi yazımda anlattım. Aralık'ta satış planlıyorsanız kapora ve ara ödemeleri mutlaka yazılı sözleşmeye bağlayın, elden nakit ve şahsi hesaba yüklü havale yapmaktan kaçının.

Kasım sonu: Yeniden değerleme oranı açıklanıyor

Hazine ve Maliye Bakanlığı her yıl Kasım ayında yeniden değerleme oranını ilan eder. Bu oran, TÜİK'in Ekim ayı yurt içi üretici fiyatları verisine göre hesaplanır. Geçen yıl %25,49 olarak açıklanmış ve 2026 tutarlarına uygulanmıştı. Bu yıl açıklanacak oran ise 2027'de geçerli olacak: emlak vergi değerlerine, harçlara ve maktu tutarlara, bazı vergi istisna ve hadlerine.

1 Ocak 2027: Emlak vergisinde yeni kural

Emlak vergisinde değerler dört yılda bir yeniden belirlenir. Arada kalan yıllarda ise yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Eski kurala göre bu güncelleme oranın yarısı kadardı. Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun bu kuralı değiştirdi: 2027, 2028 ve 2029'da emlak vergi değerleri oranın tamamı kadar artacak.

Aynı kanun 2026 için de bir sınır getirdi: 2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki katını aşamaz. Belediyelerin 2025 sonunda belirlediği yüksek birim değerler bu sınırla kısmen frenlendi. Ancak sonraki yıllarda artış artık tam oranla uygulanacak.

Örnek: Yeniden değerleme oranının %25 olarak açıklandığını varsayalım (oran henüz ilan edilmedi). Bu durumda 3.000.000 TL'lik vergi değeri 2027'de 3.750.000 TL'ye çıkar. Yıllık vergi de katkı payıyla birlikte 6.600 TL'den 8.250 TL'ye yükselir. Eski kural geçerli olsaydı artış yaklaşık yarısı kadar olacaktı.

Bu artış sadece emlak vergisini etkilemiyor

Emlak vergi değeri birçok başka hesabın da tabanı olduğu için artışın etkisi daha geniş:

• Tapu harcı: Alım satımda toplam %4 harç ödenir (alıcı %2, satıcı %2). Tapuda beyan edilen bedel, emlak vergi değerinden düşük olamaz. Vergi değeri yükseldiğinde ödenebilecek en düşük harç da yükselir.
• Değerli konut vergisi: Bu verginin kapsamına girip girmediğiniz bina emlak vergi değerine göre belirlenir. 2026 beyanı için sınır 15.709.000 TL idi. Vergi değerleri tam oranla arttığında sınırı aşan konut sayısı da artabilir.
• Veraset ve intikal vergisi: Miras ve bağışlarda taşınmazın değeri en az emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır.

Kısacası 2027'de mülk sahibi olmanın ve mülk devretmenin maliyeti artıyor. Bu, piyasayı tek başına yönlendirecek bir etken değil, ama hesap yaparken dikkate alınması gereken bir kalem.

Kimin ne yapması gerekiyor?

Ev sahipleri

1. 2. taksiti 30 Kasım'dan önce ödeyin. e-Devlet'te Belediye Borç Sorgulama ekranından eski borç kalıp kalmadığını kontrol edin.
2. Sıfır oran şartlarını sağlıyorsanız belediyeye başvurup başvurmadığınızı kontrol edin.
3. Vergi değeriniz değerli konut vergisi sınırına yakınsa Şubat beyanını şimdiden takviminize ekleyin.

Satıcılar

1. Satış 1 Aralık'tan sonra yapılacaksa ödeme planını Güvenli Ödeme Sistemi'ne göre hazırlayın.
2. Emlak vergisi borcunu kapatın. Borç tapu işlemini geciktirebilir.
3. Gerçek satış bedelini beyan edin. Kayıtlı ödeme döneminde düşük beyanın riski arttı.

Alıcılar

1. Tapu harcı ve masraflarını yeni yıl değerleriyle tekrar hesaplayın: tapu masrafı hesaplayıcı.
2. Kredi kullanacaksanız bankanızdan güvenli ödeme sürecini yazılı olarak öğrenin.
3. Kaporayı elden değil, sözleşmeli ve kayıtlı şekilde ödeyin.

Yeniden değerleme oranı açıklandığında bu yazıyı kesin rakamlarla güncelleyeceğim.

Kaynak: 7566 sayılı Kanun (RG 19.12.2025); Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No: 89 (RG 31.12.2025); TÜRMOB, 2026 Yılında Emlak Vergisi Uygulaması Özet (05.01.2026); Ticaret Bakanlığı Güvenli Ödeme Sistemi erteleme duyurusu (28.09.2026); gecikme zammı oranına ilişkin Cumhurbaşkanı kararı (Kasım 2025); Sözcü (27.10.2026). Vergi veya hukuki danışmanlık değildir; kişisel durumunuz için mali müşavirinize danışın.