Dükkân ya da ofis kiralarken: brüt-net farkı, stopaj, depozito ve beş yıl kuralı

Ticari kiralamada ilk netleşmesi gereken soru şu: "Kira net mi, brüt mü?" Bu soru masada çözülmezse, sözleşme imzalandıktan sonra taraflardan biri her ay beklediğinden farklı bir rakamla karşılaşıyor.

1. Stopaj: brüt ve net aynı şey değil

Kiracı bir şirket ya da defter tutan bir esnafsa, iş yeri kirasından %20 stopaj keserek vergi dairesine yatırmak zorunda (Gelir Vergisi Kanunu 94. madde). Mal sahibine elden kalan tutar brüt kiranın %80'i olur. Doğru hesap şu: brüt kira = net kira ÷ 0,80. Taraflar net 40.000 TL'de anlaştıysa sözleşmeye 50.000 TL brüt yazılmalı; stopaj 10.000 TL olur ve mal sahibine 40.000 TL kalır. Sık yapılan hata, netin üzerine %20 eklemek: 40.000 TL'ye %20 eklenip sözleşmeye 48.000 TL yazılırsa, stopaj 48.000 TL'nin %20'si yani 9.600 TL olur ve mal sahibine 38.400 TL kalır; beklenenden 1.600 TL eksik.

2. Yıllık artışın tavanı

Dükkân, ofis ve depo gibi çatılı iş yerlerinde de yıllık kira artışı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemiyor. Ekim'de yenilenen sözleşmeler için bu sınır %31,49. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran geçerli.

3. Depozito en fazla üç aylık kira

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Para, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde kiracı adına vadeli bir hesaba yatırılır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla ya da kesinleşmiş bir karar veya icra takibiyle geri verir. Elden verilen depozito, ayrılırken en çok tartışma çıkan kalemdir.

4. Beş yıldan sonra kira yeniden belirlenebilir

Beş yılı dolduran ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, TÜFE sınırına bağlı kalmadan, emsal kiralar ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebiliyor. Uzun süreli kiracılıkta bu ihtimal baştan konuşulmalı.

Sözleşmeden önce kontrol listesi

• Kira tutarını hem brüt hem net olarak yazın; stopajı kimin ödeyeceğini netleştirin.
• Aidat, ortak gider ve emlak vergisinin kime ait olduğunu belirtin.
• Depozitoyu bankada vadeli hesaba yatırın, dekontu saklayın.
• Tadilat izni ve çıkışta mülkün hangi durumda teslim edileceğini yazılı hâle getirin.

Rakamlar kişiye ve sözleşmeye göre değişir; işlem öncesinde mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririm.

Kaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342 ve m.344; TÜİK (Ekim 2026 kira artış oranı, Emlakjet aktarımı).