شراء عقار في تركيا للأجانب
يستطيع المشتري الأجنبي عادةً إتمام الشراء في إسطنبول خلال بضعة أسابيع. القواعد واضحة، لكن ترتيب الخطوات مهم. هذه هي الطريقة التي نعمل بها مع عملائنا، مع كل وثيقة وكل تكلفة.
من يحق له الشراء؟
يحق لمواطني معظم الدول شراء العقارات في تركيا؛ وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل عام 2012. هناك استثناءات: مواطنو بعض الدول لا يحق لهم الشراء (مثل المواطنين السوريين)، وبعض الجنسيات تواجه قيوداً في مناطق ساحلية أو حدودية معيّنة. لا يجوز للفرد الأجنبي تملّك أكثر من 30 هكتاراً في تركيا، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب مجتمعين 10% من الأراضي الخاصة في المنطقة.
العقارات الواقعة في المناطق العسكرية أو الأمنية لا تُباع للأجانب أو تحتاج إلى موافقة الوالي. تتحقق مديرية الطابو من ذلك قبل نقل الملكية، ونحن نطلب هذا الفحص قبل أي دفعة كبيرة.
خطوة بخطوة
- الاختيار والحجزاتفق على السعر ووقّع اتفاق حجز مكتوباً قصيراً يحدد مبلغ العربون والمواعيد وما يحدث إذا لم تتم الصفقة.
- الرقم الضريبياحصل على رقم ضريبي تركي (vergi numarası) من أي مكتب ضرائب بجواز سفرك خلال دقائق. يلزم للطابو وللحساب البنكي.
- الحساب البنكيالحساب في بنك تركي يجعل المدفوعات موثّقة، وهو ضروري عملياً لطالبي الجنسية لأن تحويل العملة يجب أن يوثّقه البنك.
- الفحص قبل الشراءنفحص سند الطابو بحثاً عن الرهون والحجوزات والشروح، ورخصة السكن (إسكان)، والوضع التنظيمي، وديون الضريبة والمصاريف، ونقارن السعر ببيانات المنطقة.
- تقرير التقييممنذ 2019 يتطلب كل بيع لفرد أجنبي تقرير تقييم من شركة تقييم مرخّصة. يُسجَّل في نظام الطابو وصلاحيته ثلاثة أشهر.
- تأمين الزلازلتأمين الزلازل الإلزامي (DASK) يجب أن يكون سارياً قبل نقل الملكية؛ تكلفته منخفضة ويصدر خلال دقائق.
- موعد الطابويُحجز الموعد إلكترونياً أو عبر خط Alo 181. يحضر المشتري والبائع (أو وكلاؤهما)، وإذا كنت لا تتحدث التركية يجب حضور مترجم محلّف.
- الدفع ونقل الملكيةتُدفع الرسوم ويوقّع الطرفان ويصدر سند الطابو الجديد في اليوم نفسه. اعتباراً من 1 ديسمبر 2026 تمرّ عمليات البيع المدفوعة نقداً أو بالتحويل أو EFT عبر نظام الدفع الآمن: لا يصل المال إلى البائع إلا بعد تسجيل الملكية باسمك.
- بعد الشراءانقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز، وسجّل عنوانك إن كنت ستسكن العقار، وصرّح عن العقار للبلدية لضريبة الأملاك السنوية.
الوثائق المطلوبة
- جواز السفر (قد تُطلب ترجمة موثّقة)
- الرقم الضريبي التركي
- صورتان شخصيتان حديثتان
- تقرير التقييم (يُطلب عبر نظام الطابو)
- وثيقة تأمين الزلازل DASK
- وكالة مع ترجمة محلّفة إذا وقّع شخص نيابةً عنك (يمكن إصدارها في القنصلية التركية)
كم تبلغ التكاليف؟
- رسوم الطابو (tapu harcı): 4% من السعر المصرّح به، قانوناً 2% على المشتري و2% على البائع. لا يجوز أن يقل السعر المصرّح به عن القيمة الضريبية للعقار ويجب أن يطابق السعر الحقيقي.
- رسم خدمة الطابو: مبلغ ثابت صغير لكل معاملة.
- تقرير التقييم: يُدفع لشركة التقييم، ويختلف حسب العقار.
- المترجم المحلّف والكاتب العدل عند الحاجة: أتعاب ثابتة.
- تأمين الزلازل DASK: قسط سنوي حسب المساحة ونوع البناء.
- ضريبة القيمة المضافة: فقط عند البيع الأول لبناء جديد من المطوّر (1% أو 10% أو 20% حسب المساحة والموقع). قد يُعفى الأجانب غير المقيمين عند الشراء الأول لمسكن جديد إذا تحققت الشروط، مثل الدفع بعملة أجنبية مُدخلة إلى تركيا والاحتفاظ بالعقار المدة المطلوبة. استشر محاسبك قبل التوقيع.
- عمولة المكتب: يُتفق عليها كتابياً قبل المعاينة؛ نخبرك بعمولتنا مسبقاً.
- ضريبة الأملاك السنوية: في إسطنبول 0.2% من القيمة الضريبية للمساكن و0.4% للعقارات التجارية، مع مساهمة 10%، تُدفع على قسطين (حتى نهاية مايو ونهاية نوفمبر).
المصادر: قانون الطابو رقم 2644 المادة 35؛ اشتراط تقرير التقييم للأجانب (2019)؛ القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية 19.12.2025)؛ وزارة التجارة، نظام الدفع الآمن (28.09.2026)؛ ملخص ضريبة الأملاك من TÜRMOB (05.01.2026).
تحدّث معنا قبل أن تدفع أي مبلغ
أرسل لنا رابط الإعلان أو أخبرنا بما تبحث عنه. نفحص العقار وسجلات الطابو ونقارن السعر ببيانات المنطقة، ونشرح لك كل خطوة كتابياً.
هذه الصفحة معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية. قد تتغير القواعد والمبالغ بقرار رئاسي أو لائحة؛ تحقّق من الوضع الحالي لدى مديرية الطابو أو رئاسة الهجرة أو محامٍ مرخّص قبل اتخاذ أي خطوة.